Oliver NödingDass Immobilien eine hohe Rendite versprechende Form der Kapitalanlage sind, ist kein Geheimnis, und auch zur Altersvorsorge werden sie immer interessanter. Warum, das weiß Jörge Mensak: Als Sachverständiger für Immobilienbewertung und Energieberatung kennt er die verschiedenen Produkte und Modelle sowie ihre Vor- und Nachteile.
Um den Familienfrieden nach dem eigenen Ableben zu erhalten, ist eine der wichtigsten Aufgaben im Alter die Regelung des eigenen Nachlasses. Das gilt umso mehr, wenn es Immobilien- und Grundbesitz gibt. Soll die Immobilie im Besitz der Familie bleiben, soll sie vermarktet oder selbst genutzt werden? Möchte man sie veräußern oder sie weiter für die Nachkommen „arbeiten“ lassen? Fragen, die nicht immer leicht zu beantworten sind. Mit dem Wissen um das Nießbrauchsrecht, die Leibrente oder das Erbbaurecht kommt man einer Antwort aber vielleicht ein Stück näher.
„Nießbrauch bezeichnet das unveräußerliche und unvererbliche Recht, den Nutzen aus einer Sache zu ziehen, die einem anderen gehört“, erklärt Mensak. „Die Eltern besitzen ein Mehrfamilienhaus, das sie ihrem Kind übertragen, sich selbst aber ein Nießbrauchsrecht einräumen. Das bedeutet, dass sie weiterhin die Erträge aus dem Objekt erzielen oder es auch selber bewohnen können.“ Im Falle einer solchen Vermögensübertragung fällt in der Regel keine Schenkungssteuer an, da der Nießbrauch den Verkehrswert der Immobilie stark reduziert. „Das Nießbrauchsrecht wird im Grundbuch verankert und ist nur mit Einwilligung des Berechtigten (oder nach dessen Tod) löschbar“, fasst Mensak zusammen.
Soll eine Immobilie nicht Teil der Erbmasse werden, stellt die sogenannte Leibrente eine Alternative dar: Der Verkaufswert einer Immobilie wird vom Käufer als monatliche, lebenslange Rente an den Verkäufer ausgezahlt. „Die Leibrente kann auch in Verbindung mit einem lebenslangen Wohnrecht vereinbart werden“, weiß Mensak. „Der Besitzer eines Mehrfamilienhauses veräußert seine Immobilie auf Rentenbasis, nimmt aber weiterhin eine Wohneinheit für sich in Anspruch, für die er keine Miete zu zahlen braucht.“ Für den Käufer besser kalkulierbar ist die Festlegung einer Zeitrente, die nur für einen vorher bestimmten Zeitraum ausgezahlt wird. Aber auch der Verkäufer muss sich darüber im Klaren sein, dass die vermeintliche Rundum-sorglos-Lösung im Falle einer Insolvenz des Käufers zum Problemfall werden kann. „Es ist wie immer im Leben: Für jeden Vorteil gibt es auch einen Nachteil“, schmunzelt Mensak.
Eine dritte Option ist die Bestellung eines Erbbaurechts. Damit wird dem Erbbauberechtigten das vererbliche und veräußerbare Recht an einem Grundstück übertragen. Ein Erbbaurecht wird in der Regel für 99 Jahre bestellt. Als Gegenleistung zahlt der Begünstigte dem Besitzer einen Erbbauzins. „Der Erbbauberechtigte darf das Grundstück nach seinen Vorstellungen bebauen. Nach Ablauf der 99 Jahre fällt es dann an den Eigentümer zurück“, erläutert Mensak den Vorgang. Grundbesitzer profitieren von den regelmäßigen Zahlungen des Erbbauzinses und der Gewissheit, dass Grund und Boden der Familie erhalten bleiben. Der Vorteil für den Käufer liegt darin, dass er nicht wie bei einem Grundstückskauf sofort den gesamten Kaufpreis für das Grundstück zahlen muss. Eine Win-win-Situation mit Einschränkung: „Die Handhabe ist aufgrund des Rahmens wirklich nur für echte Dynastien interessant, die in anderen zeitlichen Dimensionen denken“, räumt Mensak ein.
Aber auch für die „Normalsterblichen“ hat er einen Tipp zum Immobilienverkauf: „Keine vermeintlich wertsteigernden Umbaumaßnahmen vornehmen, die über eine gängige Renovierung hinausgehen. Denn wenn der potenzielle Käufer partout keine Sauna oder einen Swimmingpool möchte, wird er das auch nicht bezahlen wollen“, warnt Mensak. „Über Geschmack lässt sich bekanntlich nicht streiten.“
Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung und Energieberatung
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