Marc Pannek
Der Kauf einer Immobilie ist eine der weitreichendsten Entscheidungen im Leben. Da verwundert es sehr, dass bei einer wesentlichen Säule des Entscheidungsprozesses oftmals gespart wird: der Immobilienbewertung. Die wenigsten Menschen sind bereit, die Bewertung professionellen Immobilienbewertern zu überlassen. Mit fatalen Folgen, denn der Teufel steckt im Detail, und aus dem Traumhaus kann schnell ein existenzbedrohendes Fass ohne Boden werden. Doch auch für Menschen, die die Kaufentscheidung bereits hinter sich haben, werden Immobilienbewertungen durch eine brandaktuelle Entwicklung wieder relevant.
„Ist das Traumobjekt einmal gefunden, fällt es vielen Käufern schwer, sich von der rosaroten Brille zu lösen und eine vernunftbasierte Entscheidung gegen einen Kauf zu treffen“, weiß Barbara Eberlein, die seit bereits 12 Jahren Immobilien und Grundstücke für Käufer und Verkäufer bewertet und dabei mit ihrem Mann und Architekten Ingolf Eberlein zusammenarbeitet. Doch um überhaupt eine solche fundierte Entscheidung treffen zu können, genügt es in den seltensten Fällen, den handwerklich versierten Verwandten oder Bekannten mit zur Besichtigung des zukünftigen Eigenheims zu nehmen. Zu komplex könnendie bautechnischen wierechtlichen Aspektesein, die für eine erschöpfende Bewertung beachtet werden sollten, damit die Freude am Traumhaus nicht zum Albtraum wird. Hier kommt die Expertise der geschulten Immobiliengutachter ins Spiel, von der Käufer und Verkäufer gleichermaßen profitieren „Der Ablauf für unsere Klienten ist unkompliziert. Nach einem Erstgespräch, dem Festlegen eines Zeitplans und dem Ausstellen einer Vollmacht, werde ich aktiv. Es beginnt eine intensive Voruntersuchung und Recherche anhand von Akten und Einträgen“, erklärt IngolfEberlein den ersten von zwei wichtigen Schritten einer umfassenden Bewertung. „Ist die Recherche abgeschlossen, folgt eine Begehung von Grundstück und Immobilie. Hierwirdeinerseits geprüft, ob die Aktenlage der Realität entspricht und andererseits vor allem derZustand von Grundstück und Bebauung betrachtet. Bei Bedarf findet dies auch in Kooperation mit Sondergutachtern statt, zum Beispiel Baubiologen.“
Immobilienbewerterin Barbara Eberlein
Sowohl bei bereits bebauten Grundstücken mit Immobilienbestand als auch bei noch zu erschließenden Flächen ergibt sich eine für den Laien schier unüberschaubare Vielzahl an Fallstricken. Je nach den Umständen eines Kaufs oder Verkaufs fächern sich die zu beachtenden Aspekte noch weiter auf. „Wird verkauft, vererbt, vermietet, versteigert, liegt ein Scheidungsfall vor oder muss das Wohneigentum eines Familienangehörigen zur Finanzierung von Pflegekosten genutzt werden? So vielfältig wie die Gründe dafür sind, dass Eigentum den Besitzer wechselt, sind auch die Aspekte einer Bewertung. Treu und Glauben hilft hier gar nichts“, mahnt IngolfEberlein, der seit 16 Jahren dem Krefelder Gutachterausschuss angehört, und fährt fort: „Den feuchten Keller oder die schlecht isolierten Fenster erkennt vielleicht auch der Laie, doch in welchem Maße dies zu einer Wertminderung führt, ist eine ganz andere Frage, die sich ohne professionelle Begleitungnicht mit Bestimmtheit lösen lässt.“ Und wer beim Stichwort Immobilienbewertung nur an sichtbare Faktoren denke, so Eberlein weiter, vergesse Aspekte wie das Nutzungs-, Erwerbs- und Verwertungsrecht oder zahlreiche andere weniger offensichtliche objektspezifische Wertmerkmale. Hinzu kämen schwer in Geldwert umzurechnende aber dennoch essentielle Umstände wie lärmverursachende Quellen in der Nachbarschaft. „Für die Familie mit drei Kindern ist die nahegelegene Kita vielleicht kein Problem, doch für das ältere Ehepaar kann hier schnell eine gefühlte Wertminderung eintreten“, veranschaulicht Gutachterin Barbara Eberlein.
Architekt Ingolf Eberlein
Dass Gutgläubigkeit oder Unwissenheit beim Immobilienkauf nicht nur ärgerlich sein kann, sondern schnell existenzbedrohend wird, verdeutlicht ein Fallbeispiel aus der Praxis, an das sich Barbara Eberlein noch gut erinnert: „Es handelte sich um ein junges Pärchen, das sich für 140.000 Euro ein kleines Eigenheim kaufte, später Kinder bekam und dann das Dachgeschoss ausbauen wollte. Auf das Einreichen des nötigen Bauauftrages folgte der Schock: eine Ordnungsverfügung, die besagte, dass die Familie das Haus sofort verlassen müsse.“ Der Grund: Die Immobilie stand in einem Industriegebiet, und in einem solchen dürfen nur Inhaber angrenzender Betriebe wohnen. Notar, Bank und Makler hatten diesen offensichtlichen Umstand nicht bemerkt – mit katastrophalen Folgen für die Käufer. Auch die aktuelle Debatte um die Neuberechnung der Grundsteuer verdeutliche, wie essentiell eine professionelle Immobilienbewertung sei – auch für Menschen, die bereits über Eigentum verfügen: Es ist derzeit noch völlig unklar, welches neue Modell herangezogen wird, aber es wird Gewinner und Verlierer geben. Sollte die Grundsteuer künftig hauptsächlich auf dem Bodenrichtwert eines Grundstücks basieren, drohe nicht nur ein gewaltiger bürokratischer Aufwand für diezuständigen Verwaltungen, dem Finanzamt zur Festsetzung und der Stadtverwaltung zur Erhebung,sondern es seien auch viele Ungerechtigkeiten zu erwarten. Denn: Schon heute gebe es alleine in Krefeld rund 600 Bodenrichtwertzonen mit jeweils mindestens fünf beschreibenden Merkmalen, die mitunterbereits in der Bodenrichtwertzone selbst in sich nicht konsistent seien. „Sollte der Grundsteuerbescheid in Zukunft höher ausfallen, hat jeder Bürger das Recht, sich dagegen zu wehren. Und das sollten Betroffene auch tun – mit professioneller Unterstützung“, appelliert die Gutachterin.
Architekturbüro Eberlein
Am Oberfeld 20
47829 Krefeld
Tel.: 02151-476723
Web: www.eberlein-architektur.de